当心！预售房配套设施打折扣
作者：人民法院报记者 刘晓燕 通讯员 陈昶屹 范 静
小区配套与宣传不符 证据不足业主输官司
本报讯 入住后，发现小区配套设施与此前的楼盘宣传不符，业主将开发商告上法庭。近日，北京市第一中级人民法院对这起商品房预售纠纷作出终审判决，因业主不能提供证据证明自己的主张，法院判决维持原判，业主的诉讼请求被驳回。
2004年11月28日，耿某与北京海湾京城房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议。2006年6月26日，北京市建筑设计研究院第四设计所向海湾公司发出了《设计变更通知》，该通知载明：“根据市燃气审批主管部门意见，取消新中关大厦酒店式公寓户内燃气设计，而变更为电力烹饪设施，特此通知。”同日，经业务主管部门、甲方代表、设计方代表、施工方代表四方共同签章作出《新中关大厦公寓楼取消燃气》的决议。2006年6月28日，海湾公司向耿某送达了《关于公寓设计变更通知函》，该通知函告知了燃气设计变更的情况，并告知业主：如不接受该设计变更，业主有权退房，并于通知函送达后15日内将退房书面要求交至海湾公司销售及客服部，同时办理退房所需手续，并于办理退房手续后30日内将业主已付购房款退还；如接受该设计变更，于收到此通知函后15日内到海湾公司销售及客服部签署补充协议。
2004年10月21日，海湾公司取得编号为“市政公用（燃气、热力）甲级010109－sj”的“新中关项目燃气工程”设计证书。新中关宣传画册中载明：“该项目以及相关设施尚在实施建设中，此楼书内各规划、效果图有可能更改或调整，非实际交楼标准，开发商保留最终解释权。”
2006年11月20日，北京新中关公寓楼通过验收取得《北京市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。当月，海湾公司将上述商品房交付耿某，交付房屋未安装天然气，海湾公司向其交付了一个电磁炉。耿某认为房屋交付后，多处与开发商原先承诺的不一致，要求开发商兑现承诺并赔偿损失，由此产生诉讼。
北京市海淀区人民法院审理后认为，耿某对于自己的诉讼请求，不能提供充分的证据予以证明，判决驳回其全部诉讼请求。
一审宣判后，耿某不服，向北京市一中院提出上诉。
当事人说
原告：房屋多处不符合约定
被告：无过错诉请没有依据
原告诉称：我与海湾公司于2004年11月28日签订《商品房买卖合同》。房屋交付后我发现该房屋多处不符合合同约定。根据双方合同约定，应当天然气入户，但是该房屋没有天然气管线，不能开通天然气。根据海湾公司的宣传资料，该公寓为高级酒店式公寓，按照其宣传画册，应该有走廊吊顶，但是实际公共过道的走廊没有吊顶，各种管线裸露于地面两米左右。根据宣传资料，按照约定的时间买房者，可以享有1张价值1万元的新中关亚历山大会员卡，而我实际获得的却是国贸附近的价值1万元的亚历山大会员卡。我买房子在新中关，就是看中新中关的整体配套设施，消费方便，而国贸附近的亚历山大会员卡我不方便消费，因此要求退还该卡，由海湾公司返还现金1万元。按照其宣传资料，在该楼内有亚历山大会馆，但海湾公司没有兑现，致使房屋价值减少。根据宣传资料，VIP贵宾层采取泰式装修风格，装修标准高于普通层。根据双方合同约定，海湾公司应当双倍返还装修设备、材料差价。
原告起诉请求：1.判令海湾公司履行合同中天然气入户的约定；2.判令海湾公司对室外公共走廊进行封闭吊顶；3.判令海湾公司退还1万元亚历山大会员卡费；4.判令海湾公司退还因未履行亚历山大会馆的配套设施而使房屋价值减少的房款2万元；5.判令海湾公司履行其VIP贵宾层泰式风格装修的承诺；6.诉讼费由海湾公司承担。
被告辩称：第一，我公司与原告签订《商品房买卖合同》前，已经获得天然气的安装许可，2006年6月26日接到北京市建筑设计研究院第四设计所的《设计变更通知》，北京市燃气审批主管部门要求酒店式公寓将燃气设计全部更改为电力烹饪设施。我公司被迫进行变更。我公司及时向原告发出《关于公寓设计变更通知书》，该通知书已经明确告知天然气变更以及其权利等问题。但在规定时间内，原告未退房，亦未提出任何书面异议。设计变更后，我公司需将已经施工的燃气管道全部拆除并赔偿燃气安装公司的各项损失，并为全体业主配备了高级电磁炉。现原告要求天然气入户根本不能实现，无任何操作履行的可能。第二，公共走廊的装修标准符合国家的相关规定，符合安全和使用功能，且已经验收合格。第三，原告关于退还1万元亚历山大会员卡费的请求无法律和事实依据。原告获得该卡的消费权利系我公司赠送所得。我公司在赠送该会员卡时已经明确告知该卡的解释权归我公司。第四，《房屋买卖合同》及附件均未约定亚历山大会馆的配套设施。我公司虽然在宣传中提及亚历山大会馆，但只是示意性表述，且已注明此宣传不作为合同邀约或此非为实际交楼标准。原告所购房屋已每平方米涨价4000元，价值没有减少反而大幅增加。第五，我公司已经严格按照合同约定履行了VIP楼层的装修风格。所有酒店式公寓内的家具以及装饰均为原告等业主自行挑选，我公司代为付款购买的。
新闻观察
开发商打“擦边球” 楼盘配套偷工减料
随着我国在房地产方面的法律规定日臻完善和购房者的维权意识日益增强，开发商在建设预售商品房本身的过程中出现明显违约的硬伤逐渐减少，然而，在预售楼盘的相关物业环境方面开始出现“偷工减料”的现象，业主入住时才发现与预售楼盘时广告宣传的物业环境标准相距甚远。
由于此类问题通常存在楼盘商业广告承诺笼统、未纳入合同条款及缺乏认定违约统一标准等问题，所以易于被开发商打“擦边球”。与传统的房地产纠纷以房屋本身为纠纷争议焦点不同，此类纠纷争议的焦点在房屋所在小区软硬件配套环境领域，而该领域的案件在房地产案件中属于相对较新的案件类型。
长期审理房地产纠纷案件的法官告诉记者，在当前购房人更加看重社区及物业环境的情况下，预售商品房配套设施偷工减料的问题将成为引发纠纷的新增长点。
在司法实践中，开发商对预售楼盘配套设施打“擦边球”的情形主要表现为三种形式：
硬件环境承诺
仅作广告噱头
2006年6月，王先生与某房地产开发公司签订了《商品房预售合同》，出资120余万元购买了北京市海淀区某高档住宅小区一套三居室预售商品房。王先生说之所以选择购买该商品房，是因为在售楼广告中看到该楼盘有游泳池、健身馆等会所配套设施相当完善，硬件环境良好，且房地产公司在销售宣传时，一再强调广告中承诺的硬件设施一定会在交房后半年之内投入使用。
2007年11月，该房地产公司交付房屋后，王先生发现该楼盘小区的硬件环境配套设施与售楼广告的宣传相差甚远，直到2008年5月开发商承诺的配套设施只有部分交付使用，根本就没有游泳池、健身馆等会所。
王先生就该违约情形询问开发商，开发商称双方签订的《商品房预售合同》中并没有附带游泳池、健身馆等会所的约定，双方的权利义务应以合同约定的范围为准，其行为没有违反双方房屋买卖合同的约定，不承担违约责任。
法官告诉记者，此类案件中，开发商为推销其开发的楼盘，通常在楼盘的商业广告和宣传册中进行夸大或虚假的宣传，以吸引更多购房者来签订商品房预售合同，但是当房屋竣工后，实际交付房屋的小区环境、配套设施与原介绍的文字材料、广告宣传相去甚远，而这时购房者往往由于已交付了房价款而处于被动地位，开发商算定房价飞涨使购房者不会轻易选择解约退房。为规避虚假广告宣传的责任，开发商通常抗辩称开发商的义务及承诺责任应以双方签订的《商品房预售合同》中载明的条款为准，商业广告只是宣传的手段不能成为购房者主张权利的依据，更有甚者，有的开发商还在《商品房预售合同》的附件中加入开发商对广告宣传中的承诺有解释权的条款以规避自己的责任，使得购房者主张权利时难以找到相应的合同依据，信赖利益严重受损。
软件配套服务
沦为空头支票
2007年1月，李女士在售楼广告中看到开发商宣称该公司与某重点小学有合作协议，凡在该小区购买房屋的业主可以享受免费班车接送孩子上学的服务。考虑到自己的小孩可以上重点小学而且孩子上学方便，2007年2月，李女士与房地产开发公司签订了《商品房预售合同》，购买了北京市海淀区某商品房住宅小区一套二居室预售商品房。
李女士入住后待其孩子准备上小学时发现，小区并没有接送孩子上学的免费班车，只能自行接送孩子上学回家，相当不方便。李女士找到开发商，要求履行其在售楼广告中的承诺。开发商称，由于小区楼盘销售后入住率并不高，单独接送孩子上学导致物业管理成本过高，暂缓执行班车接送的承诺。开发商以此为借口，一拖再拖一直未履行该承诺。
李女士当初购买该小区住宅很大程度上考虑到孩子上学方便，减轻家长负担，由于购买房屋的目的不能实现，她要求解除购房合同并由开发商承担违约赔偿责任。开发商则称，依约交付了房屋，并不存在违约行为，拒绝承担违约赔偿责任。
据法官介绍，此类案件中，开发商通常抓住购房者看重房屋的地理区位优势及配套的相关软件服务，在预售时笼统地承诺楼盘优势及优越服务，而实际上这些承诺在预售时已设下圈套，即故意将预售商品房的配套软件服务标准“模糊化”，使其欠缺可操作性，以至于很难认定开发商未履行承诺的状态是否构成违约或是否已经违约，并且使这种状态始终处于一种未履行但准备履行或者正在准备履行的一种持续性准备的假象上，使业主处于一种无法充分肯定开发商已经处于违约状态的困惑之中。
物业环境设施
施工大幅缩水
2007年3月，王先生从北京市海淀区某核心区楼盘预售的宣传广告中看到，该楼盘小区将有知名健身会馆入住，装修风格时尚高档，是高级金领投资置业的理想楼盘，按照广告规定的时间买房者，可以享有1张价值1万元的小区会馆会员卡。王先生受装修风格环境与高级会馆入住条件的吸引，以每平方米两万多元的高价在该售楼广告中规定的时间与开发商签订了《商品房预售合同》。
房屋交付后，王先生发现小区环境设施多处与售楼广告中宣传的承诺不一致，知名健身会馆改为了一个简陋的会馆，得到的会员卡不是该小区的而是建国门地区会馆的会员卡。
王先生认为，开发商没有兑现其在楼盘广告中的承诺，导致房屋价值减少，要求开发商补偿因小区环境标准降低而导致房屋价值减损的损失。开发商认为，已经按照售楼广告的宣传履行了相应的承诺，承诺的标准并未在双方签订的《商品房预售合同》中明确约定，该标准的解释权在开发商自己，开发商拒绝支付房屋价值减损的损失。
法官告诉记者，此类案件通常发生在具有特色物业环境的预售商品房小区，开发商通常为消减开发商品房的成本，又为防止直接偷工减料构成明显的违约遭致赔偿，故意在概念化的物业环境设施标准中消减材料成本企图蒙混过关。在审判实践中，法官在确定开发商是否违背了其商业广告中的承诺也存在困惑，如何认定开发商违约的“临界点”成为司法保护的难点。
法规链接
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
法官建议
四招对付虚假承诺
购买预售商品房，面对开发商在楼盘广告中夸大或虚假的承诺，法官给购房人提出了以下四条维权建议：
——购房者在选购房屋过程中，要充分关注开发商的商业广告的具体内容并做好相应的广告承诺内容取证工作，固化广告承诺的范围、内容及标准，日后一旦发生纠纷，这些可作为维权的依据。
——购房者在签订《商品房预售合同》时，要仔细阅读商品房的小区环境标准条款，对小区环境标准条款应当约定详细、可操作及可量化，防止进行概念化标准条款的约定，消灭日后发生纠纷的隐患。
——购房者在签订《商品房预售合同》时，最好能够跟开发商在格式文本之外单独约定小区软硬件标准条款及法律责任，将开发商在楼盘商业广告中的承诺落实到合同条款之中，并可将广告承诺的附图及图纸作为合同附件，成为日后发生纠纷时的合同依据。
——购房者在信赖利益受到损害时，要拿起法律武器对开发商广告欺诈行为进行投诉或起诉以维护自己相应的法律权益。
对开发商的广告欺诈行为应在区分预售商品房商业广告的法律性质系合同邀约还是要约邀请后，采取不同的法律策略。如果商业广告已具备要约的构成要件时，购房者可依据该商业广告的具体内容要求开发商承担继续履行该商业广告中的具体承诺或承担损害赔偿责任。如商业广告只是要约邀请，但商业广告严重夸大或虚假宣传，足以导致购房者陷入意思错误而作出违背其真实意思的表示，开发商的商业广告行为对购房者构成民事欺诈，购房者有权主张开发商对其承担缔约过失赔偿责任。
连线法官
业主诉请为何全被驳回
耿某一共向法庭提出六项诉讼请求，全部被驳回，无一得到支持。对此，本案一审的审判长高亚利向记者进行了详细的解答。
耿某主张，海湾公司未履行天然气入户的约定，而是单方变更合同取消了天然气入户，采用配备电磁炉进行替代履行，其行为已构成违约，要求海湾公司履行合同中天然气入户的约定。
对此，高亚利说，本案的天然气设计变更是经业务主管部门、甲方代表、设计方代表、施工方代表四方共同签章确认作出《新中关大厦公寓楼取消燃气》的决议而进行变更的，该变更非因海湾公司的原因所致，且海湾公司及时告知，并以向其提供高级电磁炉的方式进行了替代履行，并非海湾公司拒不履行天然气入户的约定。现海湾公司继续履行天然气入户约定已无事实基础。对耿某要求海湾公司继续履行天然气入户约定的诉讼请求，法院不予支持。
高亚利告诉记者，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。耿某未向法院举证证明双方合同以及补充协议有公共走廊必须进行封闭吊顶的约定，也未证明公共走廊未封闭吊顶违反国家强制性规定。现新中关大厦公寓已通过验收并投入使用，耿某要求海湾公司继续履行对公共走廊进行封闭吊顶的诉讼请求缺乏约定或法定的依据，法院对此也不予支持。
耿某提出，新中关亚历山大会馆取消后，其使用会员卡不方便及造成房屋价值减损，要求海湾公司退还1万元会员卡费。
对此诉讼请求，高亚利说，因耿某在取得该卡时，未与海湾公司在购房合同及补充协议中明确约定使用地点及退卡条件，而且耿某现已实际取得亚历山大会员卡，其要求退还会员卡费用无相应合同依据，法院不予支持。
对耿某要求海湾公司赔偿因未履行亚历山大会馆的配套设施而使房屋价值减少的房款2万元的诉讼请求，高亚利说，因为无相应证据证明该损失的存在，这项诉讼请求无法获得支持。
对耿某要求海湾公司继续履行其贵宾层泰式风格装修承诺的诉讼请求，高亚利告诉记者，根据法院会同双方对现场进行勘查的结果，海湾公司已对该楼层进行了泰式风格装修，耿某主张上述承诺中包括对其购买房屋的套内面积也进行泰式风格精装修缺乏明确的合同依据，该诉讼请求法院亦不予支持。
高亚利对记者说，法院判决驳回耿某的全部诉讼请求，因此案件受理费1210元，由耿某负担。
